住宅ローンの仕組み#第5回ブログ

夢ハウス 群馬

ローンを使ってマイホームをお考えですか?
まずは月々の収入の1~2割ほどを貯金にあて、「生活を圧迫しない金額」を見極めていくことをおすすめします。
ここでは、家づくりの流れとともに、ローンの種類や金利について説明をしていきます。

1 家づくりの流れ

① 計画: どこに住むか どういう家に住むか? 業者は? 予算は?
② 具体化: 土地調査 家のプランや設計
③ 契約: 業者の決定、ローン申請 
④ 建築 
⑤ 引っ越し、入居
⑥ アフターケア、メンテナンス

家づくりの流れにそって、ポイントをあげておきます。

① 計画:どこに住むか どういう家に住むか? 業者は? 予算は?

 〇 どういったところに住みたいか、希望地域をリストアップします。
   地域、交通の便周りの施設、建物、
   生活スタイルに合った環境を具体的に書きだします。
 〇 住みたい家を、間取り、外観、広さをイメージします。
   モデルルームや実際の建築物なども参考に考えていきます。
 〇 業者、建築会社を探します。
   まずは工務店やハウスメーカーをいくつかあげていきます。
   それぞれに住みたい家のイメージを伝えます。
   条件の合いそうなところと相談をし、見積もりも聞いておきます。
 〇 見積もりを元に、予算を把握します。 

② 具体化: 土地調査、家のプランや設計

 〇 建築会社と相談しながら土地を探します。
 〇 家のプラン、外装や内装、間取りなども相談して決めていきます。

③ 契約: 業者の決定、ローン申請 

 〇 見積もりと設計に納得できる建築会社と契約をかわします。
 〇 契約と前後し、必要に応じてローンの手続きを行います。

④ 建築: 建築会社が家を建てます。
⑤ 引っ越し、入居: マイホームの完成です。
⑥ アフターケア、メンテナンス: 臨機応変、入居後のお手入れも考慮します。

郷の家

2 住宅ローンについて

住宅ローンとは家を買ったり改築したりする費用を金融機関から借りることです。
住宅用の土地購入にも利用できます。
ただ、セカンドハウスや貸し物件には使えません。あくまでも契約者本人や家族のためのマイホーム用のローンです。

店舗がついた物件にも使えますが、まずは居住面積が店舗面積より広いことが求められます。

ローンの手順は次のようになっています。
① 事前審査
② 申し込み
③ 契約
④ 融資 & 抵当権の設定

①事前審査

購入希望物件を申し込み、金融機関にローンの事前審査を申請します。
希望物件を契約してからローンが組めない! とならないための仮審査です。
審査の内容は申し込み先によってさまざまで、公表されていません。
一般的に審査に通りやすいのではないか、という例をあげておきます。
〇 返済比率 
 ローン返済額と年収の割合です。年収の20~35%以内が適切と言われます。

〇 勤続年数や雇用形態、年収、納税額、年齢、家族構成、健康状態など
 借り手が確実に返済できるかどうかの判断です。
 正社員で勤続年数3年以上なら通りやすいとされています。
 自営業なら事業継続が3年以上、安定した年収であることが求められがちです。

〇 他にローンはないか
 分割で返済しているなら、奨学金、携帯電話もローンです。
 支払い中のローンがあれば住宅ローンの融資額が減ることがあります。
 できれば完済しておきましょう。
 また、今まで未払いになったカード履歴はないかなども審査されます。

〇 物件の価値
 金融機関は住宅ローンでお金を貸す代わりに、物件に抵当権を設定します。
 ローンの返済が滞ったら、物件は金融機関のものとなります。
 物件を担保として判断し、価値を見極めます。
 中古物件なら、耐震性や築年数も重視されます。

② 申し込み

事前審査OK、物件の売買契約OKとなれば次は住宅ローンの本申し込みです。
〇 印鑑証明書
〇 住民票
〇 課税証明書の原本
〇 売買契約書の写し
などが必要になります。
事前審査と状況が変わっていなければ、申し込みはほぼ通ります。

③契約

融資OKとなればローンの金銭消費貸借契約を結びます。
金融機関とお金を貸し借りする契約で、借入期間や金利について決めます。
申し込み人は返済のための口座を作ります。

④ 融資 & 抵当権の設定

決済当日に借入金が入金されます。この借入金はそのまま売り主へ送金されます。
融資実行と同時に、物件の抵当権の設定がされます。

夢ハウス・画像

3 住宅ローンの仕組みや金利について

3-1 住宅ローンの種類

民間から借りるか、公的に借りるか、で次のようなローンがあります。

① 民間から: 民間金融機関の住宅ローン、銀行などからの貸付ローンです。
② 公的&民間: 「フラット35」等 
          住宅金融支援機構と民間金融機関が提携したローンです。
③ 公的に: 「財形住宅融資」 企業や住宅金融支援機構から
       「自治体融資」  自治体によって異なります

機関によって手数料、契約内容、条件などが異なります。
「繰り上げ返済」でも述べますが、臨時収入を返済額にあてる場合、手数料や最低返済額が格段に違ったりもします。
メリット・デメリットを確認してお選びください。

3-2 住宅ローンの金利

金利とは、借りた金額につく利息です。
たとえば3千万円を利息0.775%(※)で借りるとします。
30,000,000×0.775%=232,500円。これが一年目の年の金利です。
これを月々に払うので、232,500円÷12=19,375円がひと月分の金利となります。

※群馬県における住宅ローンの金利の平均値

金利の決め方は次の3種類です。
① 変動金利 
② 固定期間選択型 
③ 全期間固定金利 

① 変動金利

 
半年に一度、4月、10月に金利が見直され、5年ごとに返済額が変わります。
金利が下がれば、月々の返済額が5年ごとの見直し時から減額となります。
反対に金利が上がれば、見直し時に金利が上昇します。
スタートが低めでも、後々上がっていくことがあるので注意が必要です。
金利上昇時、直前の返済額の1.25倍を超えないこと、と決めている金融機関が大半ですが、契約前に確認が必要です。

② 固定期間選択型

一定期間金利は変わりませんが、そのあと上下することがあります。金融機関の判断で決まります。
固定期間の終了後、あらためて金利のタイプを選択します。

③ 全期間固定金利

 
景気がよくても悪くても、金利はそのままです。
元々の金利が①、②より高めに設定されています。

3-3 住宅ローンの返済の方法

月々、元金プラス何パーセントの金利を払っていきます。
できれば早く元金を減らし、早めに払ってしまったほうがトータル金額は安くなります。
けれど、そのために生活に支障が出るのは問題です。ライフスタイルを保ち、無理なく返済していける方法を探しましょう。

〇 繰り上げ返済
月々契約した額を返済しながら、臨時収入があったときに繰り上げ返済を行う、という仕組みもあります。
手数料や最低返済額が機関によって異なります。
手数料は無料~5万円前後と差があります。
最低返済額も1円から受け付ける機関もあれば、百万円以上からOKというところも。
ローンの契約前にぜひ確認をしておきましょう。

まとめ

これからの暮らしに負担をかけず、マイホームを建てるローン、なるべく安く済ませたいものです。そのためには事前の情報収集は欠かせません。
一方、ファイナンシャルプランナーに相談するという手段もあります。
株式会社 和建匠にはファイナンシャルプランナーが在籍しています。株式会社 和建匠でマイホームをお考えの方には無料で相談をお受けします。

ライフスタイルにあう家づくりをお手伝いします。

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